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Mietrecht
Vielseitige Rechtsanwälte vertreten Mieter, wie auch Vermieter. Daher kennen diese vielleicht besser als jeder andere die verschiedenen Seiten der „Medaille“. Im Spannungsfeld zwischen Eigentum und Besitz, war vom Grundgesetz eine Werteentscheidung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters zu treffen.
Die Einschränkungen die ein Eigentümer hinnehmen muss, sind aufgrund dieser Werteentscheidung dem Stellenwert geschuldet, den die Wohnung für jedes Individuum, als zentraler Punkt der persönlichen Lebensgestaltung hat.
Will er einen Mieter loswerden, etwa weil dieser keine Miete zahlt, ist der richtige Weg die Kündigung durch einen Rechtsanwalt, gefolgt von einer Räumungsklage. Da diese zum einen teuer ist und zum anderen durchaus lange dauern kann, nehmen immer wieder mal Vermieter das Recht in die eigene Hand und sperren den Mieter einfach aus.
Die Möbel werden auf den Flur gestellt und das Schloss wird ausgetauscht oder aber die angemieteten Hallen bei gewerblicher Vermietung mit Schlössern gesichert und das Firmenschild kurzerhand abmontiert.
All dies kann tatsächlich gut gehen, wenn der Mieter seine Rechte nicht kennt, nicht kennen will oder wenn er aus Scham einfach resigniert. Ansonsten ist aber binnen weniger Stunden die Polizei vor Ort und stellt die ursprünglichen Zustände wieder her.
Dieses geschilderte Vorgehen ist nämlich schlicht rechtwidrig und stellt eine sogenannte verbotene Eigenmacht dar. Selbst wenn Gründe vorliegen würden, die zu einer Räumung berechtigen, wird eine einstweilige Verfügung des Mieters Erfolg haben und das Gericht wird anordnen, dass der Vermieter die vorläufige (Weiter)Nutzung der Immobilie zu dulden hat.
Wenn somit "Selbstjustiz ausscheidet", der Mieter die Wohnung aber dennoch nicht freiwillig zurückgibt, so muss dies im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen. Es muss der rechtlich vorgesehene Weg beschritten werden. Die Zivilprozessordnung (ZPO) regelt, wann eine Zwangsvollstreckung möglich ist, in der Regel aus einer entsprechenden Gerichtsentscheidung.
Man benötigt somit in der Regel ein vollstreckbares Urteil. Bei Zahlungsverzug ist das Erreichen eines obsiegenden Urteils sehr leicht, da Einwendungen von dem Mieter kaum vorgebracht werden können. Allerdings ist das Mietrecht von sehr vielen Mieterschutzvorschriften geprägt, die oft lange Fristen vorsehen bevor eine Räumung dann tatsächlich erfolgen kann.
Auch erhebt der Gerichtsvollzieher für seine Tätigkeit Gebühren und muss ein Umzugsunternehmen bezahlen, falls der Mieter sich noch in der Wohnung befindet. Der Vermieter hat zwar einen Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung sämtlicher entstandenen Kosten. Da der Mieter in der Regel nicht vermögend ist und der Vermieter die Räumung vorfinanzieren muss, bleibt dieser oft auf seinen Kosten sitzen.
Ein geschickter Anwalt wird somit auch auf Mittel der Meditation zurückgreifen, um diese schwierige Situation unbürokratisch durch Verhandlungsgeschick zu meistern.
Ständiger „Zankapfel“ sind auch die sogenannten Schönheitsreparaturenklauseln. Diese müssen klar und verständlich abgefasst sein. Andernfalls sind diese Formulierungen in Mietverträgen unwirksam.
Der BGH hat in jüngster Zeit mehrfach Renovierungsklauseln gekippt. Dabei handelte es sich vorwiegend um starre Fristenpläne oder Quotenklauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung oder zur Kostenübernahme verpflichteten.
Guter Rat muss nicht teuer sein.
